今回は、特選新築医療ビル情報をお送りします。
横浜市、関内駅から徒歩3分の新築医療ビル。
ＪＲ、市営地下鉄の関内駅は乗降客数も大変多く、
横浜市の中でも主要な駅となっております。
その関内駅から徒歩3分という好立地に位置するカトレヤメディカルセンター医療ビル。
現在は、眼科、内科（糖尿病）が開院し多くの患者様が来院されております。
更に整形外科が内定。
内科・整形外科・眼科と生活習慣病疾病の医療ビルとして、ご連携がとれる体制になりましたので、
ますます希少性が高い医療ビルとなりました。
残りは一区画、4階31坪。
小児科、耳鼻咽喉科、心療内科を募集中。
オーナーさまも大変協力体制であり、諸条件は弊社が交渉可能でございます。
弊社は開業後の経営支援を行っており、開業後を見据えた開業支援をフルサポートしておりますので、
是非ご興味がある先生は、弊社までお問合せ下さい。
クリニック開業物件のご紹介、医院開業支援サイトを運営しておりますメディローカスでございます。
今回は特選物件をご紹介させて頂きます。
場所は神奈川県綾瀬市。
神奈川のほぼ真ん中に位置します綾瀬市。
あまり知られていない市かもしれません。
綾瀬市は、非常に医療機関が不足しているエリアで、
医療に対する住民ニーズは高く、多くの方が医療機関不足で困っており、
緊急や救急の場合は市外に行かれているのが多い現状です。
開業物件は、ライズモール綾瀬という商業施設内のテナント物件。
商業施設が必ずしもクリニック開業によいとは言えません。
衰退している、集客力がない商業施設であれば相乗効果は期待できないですし、
商業施設が潰れてしまえば、クリニックも撤退しないといけないリスクもあります。
今回ご紹介のライズモール綾瀬は、新築で集客力が非常に高く、
オーナーも既施設内のテナント企業が土地建物を所有しておりますので、
他の商業施設で考えられるリスクは軽減できます。
自らオーナーとして事業展開をしており、長期に渡り地域に根ざして商業施設事業を遂行していくのは、
かかりつけ医として根ざして診療行為を提供していく理念と一致いたします。
駐車場は２８０台、１階テナントを募集中。
諸条件も大変よく賃料の坪単価は共益費込みで１万円です。
来年２０１７年春に、総合診療内科外科クリニックが開院予定であり、
医療モールとして相乗効果が図れます。
１階３５坪、眼科・皮膚科、小児科を募集中。
まずはお気軽にお問合せ下さい。
クリニック内装工事について、
開業の資金計画の中でも、
内装工事費用は多額を占めます。
開業する科目により、クリニックの広さは当然違ってきます。
整形外科は60坪～80坪と広いため、内装工事費用もその分多額になります。
それとは逆に心療内科は20坪～25坪と狭いスペースで診療が可能であり、
更に心療内科は複雑なレイアウトが必要でないため、
内装工事費用は少額で済みます。
内科や整形外科や耳鼻咽喉科はエックス線装置を入れるため、
エックス線室は放射線を保護するため鉛の防護壁工事を行いますが、
エックス線装置を入れない診療科目より200万円～300万円高くなります。
大体の先生は、内装工事費用の支払いは融資で賄います。
内装工事費用の基本的な支払い方は2回なので、
支払いタイミングに合わせて、無駄な金利支払いを避け、
融資の実行を行います。
開業の資金計画の中で、内装工事費用は多額を占めますが、
クリニックが開業してからは、会計上、内装工事費用は
一定の割合で長期に減価償却して毎年費用化していきます。
内装工事費用の耐用年数は15年が一般的なので、
テナント物件で開業する場合の賃貸借の契約期間は、
3年～5年が一般的で内装工事費用を償却しきれない期間となり、
適している契約期間とは言えません。
（通常、一般賃貸借契約であれば更新が可能でございます。）
本来地域に根ざした開業スタイル（かかりつけ医）なので、
減価償却費からもクリニック開業の契約期間は、
10年～15年が適していると言えます。
只、契約内容や契約期間中で解約したときの内容（違約金）等により、
一概に長期契約がよいとは言えないので、クリニックの診療方針も
踏まえ検討しなければなりません。
クリニックの内装工事会社の選定につきましては、
選定ポイントに下記3つを挙げます。
①医療専門で、クリニック内装工事の実績が多いこと
②会社の規模が大きいこと（個人ではない）
③上記二つから、アフター体制が整っていること
クリニック内装工事は特殊であり、
医療専門の設計士でなければ、患者さん動線、コメディカル動線が
分からず、更に診療科目による医療機器の知識がなければ、
機器の配置、機器の電気容量、機器を使用するための動線が分からず、
後々クレーム問題になりかねません。
弱電関係の知識も、クリニックは医療機器を多数揃えますので、
非常に重要なタスクです。
更に内装工事完成後、クリニックが開業してからは、
クリニックの内装工事の実績数からも言えますが、
修理や欠陥が起こることもあり、その時のアフターの対応が
非常に重要になってきます。
なかなか連絡がつかなかったり、修理の対応が遅かったりと、
実際に様々なことが起きた時に、診療はストップすることはできません。
アフターは迅速に対応が可能かどうか、
会社の規模などを見極めなければなりません。
それらの内容を踏まえて、
設計図の打ち合わせをしていない概算金額だけのコンペで
判断するのは、非常に危険と言えます。
コンペで受注ありきで概算金額を安くし契約を貰い、
設計打ち合わせを進めていく中で、追加金額が多く出た実際例も
多くございます。
弊社は医療コンサルタントの立場、クリニック開業支援の実績から、
適した医療専門の内装工事会社をご紹介いたします。
ここ最近、新規クリニック開業の動きがまた出てきました。
弊社メディローカスにも問い合わせが多くあります。
クリニックに適した物件かどうかを調査し、開業に適している物件であれば
物件契約と進むわけですが、賃貸借契約の内容は慎重にチェックしなければなりません。
契約は一般賃貸借契約または定期借家契約が大きくありますが、
当然大きく内容が異なるので注意が必要です。
そもそもクリニック開業は、地域に根ざした、かかりつけ医として診療行為、医療サービスを行っていきます。
すなわち期間が定められた定期借家契約はクリニック開業には合わず、
一般賃貸借契約が適しています。
しかし商業施設等の医療テナント募集では、ほぼ定期借家契約となっているのも現状です。
定期借家契約とはその名の通り、定められた期間で契約満了となります。
勿論、甲乙協議のうえ再契約も可能です。
但し契約期間満了で甲（オーナー）から出ていって下さいと言われれば、
基本期間満了で乙（テナント）は退去しなければなりません。
そうなればクリニックには多くの患者さんが付いていますし、
大変困ってしまい、クリニック経営において大きな損害となってしまいます。
そこで定期借家契約では、リスクヘッジ回避の交渉としまして、
再契約更新が可能であると特約条項を契約内容に入れて頂いたり（一方的にオーナーから解約はできない）、
契約期間満了前の1年以内になりましたら再契約するかどうかを甲乙協議するなどを条文に追加して頂いたりすれば、
更新できなくなるリスクヘッジとして回避できるかもしれません。
また上記が無理であれば、
定期の期間を長期に契約するのも一つでしょう。
10年、15年、20年と長期契約です。
定期借家契約は商業施設では常套な契約になりますので、
焦らず慎重に契約内容を精査し、交渉していくことが大事です。
また契約内容だけに捉われることなく、契約相手であるオーナーの特性も
重要であり、最初に知っておく必要があります。
個人の大地主さんであるか、企業の法人であるかによって、
契約内容の交渉の幅も変わってきます。
オーナーが企業で法人の場合、その企業の事業理念や事業の方針なども
知ることによって、
長く継続した事業活動を行っていく姿勢などを予測することができ、
商業施設INでクリニック開業する場合は精査が必要になっていくでしょう。
昨年開業支援しましたクリニックにて、現在スタッフの求人募集を行っております。
3月という時期もあり、履歴書の届く数が今のところ少なく、
最近の求人の傾向を表しているかもしれません。
ここ最近、クリニックのオープニングスタッフの募集でも、
10年前と比較して、応募数の違いが顕著に表れております。
最低賃金は上がっております。
昔は、オープニングスタッフの募集では、40～50名くらいの応募がくるのが当たり前でした。
現在は、よくて20名前後になります。
求人を募集するクリニックも増えているのも要因であり、
医療という専門職であるため、多方面の分野・職種に広がっている可能性もございます。
医療事務では、10年以上前と比較して、
新規クリニックでは電子カルテ購入はマストとなっており、
昔に比べ医療事務に詳しい、レセプトの知識がある、診療報酬算定の査定・返戻の経験等がなくても、
ある程度の電子カルテの研修を行い、多少の経験があれば、よりすぐこなせていくことができます。
今は更に患者さんに対しての接遇・気配り・礼節などの対応ができるかどうかが重要視されております。
当然クリニック経験者で、上記全ての知識・経験があり、接遇なども素晴らしければ
言う事はございませんが、経験値だけを重要視に判断するのは、
バランスの事や主張・要求が高い可能性があるのでリスクでもあります。
人の選定は大変難しいものであり、
勤務医の先生から、人を初めて雇い事業主となる開業医の先生が、人材で苦労する現場を数多く見てきました。
院長であり経営者であり、スタッフをマネジメントしていかなければなりません。
弊社では事務長業務として数多くのクリニックをサポートをしておりますので、
お気軽にご相談頂ければ幸いでございます。
近年、開発が進んでいます神奈川県海老名市。
海老名駅西口は、商業施設ららぽーと海老名やマンションが建設され、
今後も開発が続いていき、人口増となっていきます。
今回ご紹介しますのは、ららぽーと海老名の目の前メイン通りに位置します、新築医療ビルとなります。
3階建て、1階調剤薬局、2階皮膚科、3階皮膚科
募集は1階37坪
募集科目：内科・小児科・眼科・耳鼻咽喉科
3月1日に既に成業されています皮膚科クリニックが移転開業しましたので、
相乗効果が期待できます。
弊社では、不動産コンサルと医療経営コンサルの両方の強みがあります。
不動産と医療経営の双方に強い会社は、ほとんどございません。
医療モールの企画・開発の実績、経験から、
今でも、医療モールのオーナーさんとのお付き合いが大変多くあります。
医療モールのオーナーさんは、大地主さんの方、資産家の方、
企業の経営者であったりします。
土地有効活用としてアパート経営やマンション経営などを多く資産運用しており、
新たな有活として、地域医療を担う医療モール事業で社会貢献したいと賛同して頂き、
事業が成り立っております。
先日、都心23区の医療モールオーナーさんから、
不動産の売却相談がありました。
都内や神奈川で店舗開発、更に医療モールや介護施設を手掛けられている方です。
都内は、ご存知のようにすごい金額になります。
エリアによって路線価も上がっており、東京オリンピックも控えていますので、
都心一等地はますます上昇傾向になるでしょう。
ご相談があったオーナーさん案件は、
上物がありますので、そのまま貸すか、
土地建物毎、売却するかを迷っておりました。
貸す場合には、新たな利回りを算出し判断、更に収益物件として将来の資産価値があるかを
調査しなければなりません。
インカムゲインにするか、キャピタルゲインにするかを
総合的に検証し、アドバイスしないといけません。
売却の場合、企業ではなく投資家が購入するケースもあるので、
収益還元法からの利回りが、参考の目安になるでしょう。
投資額に対し、年間いくらの家賃収入が得れるか、
近隣の家賃相場、空室状況は調べなければなりません。
築年数がかなり経っている上物であれば、
取り壊し更地にし、そこから収益物件を建築していくことになります。
不動産は都心回帰しており、
今後、駅近物件はますます目が離せません。
新年あけましておめでとうございます。
昨年も、医院開業コミュニティに多くの問合せ、誠に有難うございました。
2016年も、ご開業を考えられているドクター、
開業後クリニック経営にお悩みのドクターのお力になれるよう、
弊社一同動いていきますので、本年も宜しくお願い致します。
弊社は、クリニックの開業物件選定から、
綿密な開業支援、開業後の経営支援、
ファイナンシャルゴールまで、トータルサポートを致します。
開業物件につきましては、市場に出せない非公開物件がございますので、
開業希望エリアや開業形態（医療モールや単身テナントなど）をお知らせ頂ければ幸いでございます。
弊社は医療経営コンサルの経験から、開業後のクリニック経営・運用フローのノウハウがございます。
クリニック経営・増患対策を行うからこそ、新規開業支援にも大変役に立ちます。
開業後の固定費圧縮を見据えた開業支援コンサルが可能であり、
また多くの先生が悩まれる人の問題、スタッフ面接での選定見極め、
開業後は継続して、接遇研修を行っていきます。
弊社はＦＰ（ファイナンシャルプランナー）として、
特に不動産の実務経験、保険の実務経験、会計の実務経験の強みを生かし、
医療コンサルとしてアドバイスさせて頂いております。
本日は、心療内科の先生と新規開業の面談でした。
ここ最近、心療内科の開業は増えてきていると思います。
個人開業または医療法人の分院の展開がありますが、
開業場所の決め手やポイントは以下となります。
● 駅から徒歩圏内であるか
● 競合医院の数（競合医院は個人開業か医療法人なのか）
● 物件の立地の優位性
● 町の発展性（昼間人口）
● 近隣に企業、ビジネスマンが多い
心療内科の開業は、単独テナント開業のケースもあれば、
医療ビルでの開業のケースもございます。
医療ビルであれば、集客効果が高く認知度が早いため、患者数の立ち上がりは早くなります。
あとは物件の諸条件等をしっかり精査して頂ければ、
他の科目に比べ、医療機器代、内装工事費用、人件費などコストがかからず、
ローコストでの開業が可能になりますので、
ランニング費用に広告宣伝やWeb戦略に重点を置くことができます。
心療内科に適したお勧め物件がございます。
「海老名駅前クリニックモールビル」
現在5クリニック開業中、調剤薬局あり。残り一区画5階25坪になります。
お問い合わせは、こちらまでお願いします。お問い合わせフォーム
このたび新たにサイトを立ち上げました。
皮膚科 小児科に特化したブログ情報サイトとなります。
http://medi-locus.jimdo.com/「皮膚科 小児科クリニック開業・経営」
ブログ形式で、皮膚科 小児科のクリニック運営・経営に関する情報を掲載いたします。
クリニック運営・経営の他に、
皮膚科 小児科に適した、クリニック開業物件のご紹介や、保険点数やレセプトについても掲載させて頂きます。
どうぞ今後も宜しくお願い致します。
